社區(qū)是以一定共同地域?yàn)榛A(chǔ)形成的社會(huì)群體，騰尼斯提出的社區(qū)基本要素、地域、人群、組織形式及相應(yīng)的管理機(jī)關(guān)和各種生活服務(wù)設(shè)施，都受到不動(dòng)產(chǎn)法律調(diào)整，社區(qū)群體關(guān)系是以不動(dòng)產(chǎn)法律為基礎(chǔ)形成和發(fā)展起來(lái)的社會(huì)關(guān)系，社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)法律體系包括土地法、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)行政法三個(gè)方面的法律制度。受不動(dòng)產(chǎn)法調(diào)整的客體有社區(qū)的土地、房屋以及地上定著物（包括：綠地、花壇、噴水池、兒童樂(lè)園、停車(chē)場(chǎng)、窖井、化糞池、變電站、泵房等各種附屬設(shè)施）。不動(dòng)產(chǎn)法調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、所有、使用服務(wù)和管理中形成的各種社會(huì)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)形式上是調(diào)整人與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是圍繞不動(dòng)產(chǎn)調(diào)整人與人之間的社會(huì)關(guān)系。因此社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系是社區(qū)群體關(guān)系得以長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，不但給社區(qū)成員提供了生存發(fā)展空間，也是社區(qū)物質(zhì)文明和精神文明的交匯點(diǎn)。
社區(qū)與不動(dòng)產(chǎn)相隨，文明與法律相伴，在日常生活中就應(yīng)當(dāng)遵守社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范，這是社區(qū)文明發(fā)展的主線。在發(fā)生社區(qū)糾紛時(shí)才想到使用法律武器，把法律作為社區(qū)管理、處理糾紛的手段，只能是工具主義的表現(xiàn)。只有遵循不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系，才能使居住在社區(qū)高樓大廈的群體生活在愉快舒適的社區(qū)環(huán)境之中，才能形成長(zhǎng)期居住文明、環(huán)境文明和生活秩序文明。如果社區(qū)缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范的整體認(rèn)識(shí)水平、實(shí)施能力和執(zhí)法水平，那么任何社區(qū)文明只能是脆弱的、短暫的。
社區(qū)土地法律關(guān)系是社區(qū)文明的生長(zhǎng)點(diǎn)
我國(guó)憲法和土地管理法貫徹了以社會(huì)利益為核心的原則，采取了從土地歸屬向以土地利用為中心的轉(zhuǎn)移，建立了以保障社會(huì)利益前提下的公民法人土地使用權(quán)制度。公民通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住宅區(qū)內(nèi)的多層高層區(qū)分所有建筑物，成為住宅小區(qū)土地使用權(quán)的共有權(quán)人，擁有對(duì)建筑物基地使用權(quán)和附屬草地使用權(quán)的共有權(quán)。業(yè)主的土地使用權(quán)優(yōu)先于國(guó)家所有權(quán)，對(duì)進(jìn)行占有、使用、收益；政府則主要行使行政權(quán)對(duì)土地使用權(quán)的利用進(jìn)行管理。因此，業(yè)主是社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的主人。
法制建設(shè)與社會(huì)治理法治化中的思考社區(qū)土地法律關(guān)系具有不同于其他地區(qū)土地法律關(guān)系的特點(diǎn)，主要是： 其一，住宅區(qū)的土地使用權(quán)是共有法律關(guān)系。各個(gè)業(yè)主可以對(duì)土地使用權(quán)依法共同使用受益，轉(zhuǎn)讓自己的共有份額，但不能請(qǐng)求分割，并只有全體共有人的共同意志才能決定土地使用權(quán)的處分權(quán)（如決定在住宅區(qū)土地上的建筑物的改建、擴(kuò)建、重建、增建），而其他人如原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或街道行政機(jī)構(gòu)均無(wú)權(quán)決定；規(guī)劃、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)只能依行政職權(quán)對(duì)土地使用權(quán)人的申請(qǐng)依法審查批準(zhǔn)與否，住宅區(qū)土地使用權(quán)的共有人還可依法排斥任何對(duì)土地使用權(quán)不法干預(yù)。這完全不同于計(jì)劃體制下的居民只享有公房租賃權(quán)，劃撥土地使用權(quán)是屬于系統(tǒng)單位或房管部門(mén)的，甚至居民對(duì)住宅區(qū)街道里弄的違法建筑也無(wú)權(quán)干預(yù)。土地使用權(quán)的共有法律關(guān)系使業(yè)主易于形成共同意志并維護(hù)共同利益，這正是社區(qū)文明得以建立的基礎(chǔ)。
社區(qū)土地權(quán)利向立體化方向發(fā)展，即形成了空間利用權(quán)法律關(guān)系。由于居住生活質(zhì)量需求的提高，人們要求在原建筑物上加層擴(kuò)建或建造地下建筑來(lái)發(fā)展生存空間，如建造屋頂花園、地下停車(chē)庫(kù)。這就在土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生土地使用權(quán)人與非土地使用權(quán)人的空間利用權(quán)法律關(guān)系，這對(duì)拓展社區(qū)物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展空間大有裨益。社區(qū)土地使用權(quán)的共有法律關(guān)系和空間權(quán)利用法律關(guān)系勢(shì)必成為社區(qū)文明發(fā)展的基石。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系是社區(qū)文明的保障
我國(guó)民法通則、房地產(chǎn)管理法等法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度作了一些基本的規(guī)定，賦予了不動(dòng)產(chǎn)民事權(quán)利主體傳統(tǒng)的所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，正在起草中的物權(quán)法將吸收世界各國(guó)通行的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。這是一種復(fù)合性的新型物權(quán)制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)一幢建筑物的專有部分享有專有權(quán)，對(duì)建筑物的共同部分享有共有權(quán)，以及組成管理團(tuán)體享有的成員權(quán)。圍繞社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系，社區(qū)內(nèi)普遍存在著建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系。古人云：“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)。”在傳統(tǒng)社會(huì)這是可能存在的，但在現(xiàn)代社區(qū)生活中，居住人群不能不在左右上下空間發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)的所有、使用以及由此形成的共同關(guān)系，不僅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主體享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)和排他權(quán)，而且在物權(quán)人相互之間還形成協(xié)調(diào)與維護(hù)共同利益的權(quán)利。在區(qū)分所有權(quán)人之間存在以下三種法律關(guān)系。
?。ㄒ唬?span lang="EN-US"> 區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系
這種共有關(guān)系有三個(gè)不同層次范圍： 1. 相鄰的共有，即因?qū)Ｓ胁糠值膮^(qū)分境界而共有，如分隔墻、天花板、地板在區(qū)分所有人之間形成共有物。2. 同幢建筑物共用部分的共有，如樓梯、走廊、外墻、屋頂、承重結(jié)構(gòu)、建筑物基地。3. 住宅區(qū)內(nèi)附屬基地及其公共設(shè)施設(shè)備的共有。附屬基地是住宅內(nèi)除建筑物基地以外的土地，它是為住宅建筑物用途服務(wù)而不可分離的土地，其上的設(shè)施設(shè)備也都是直接為居住生活服務(wù)不可缺少的。
區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系不同于公有，共有權(quán)利主體與共有物的占有、使用、收益、處分直接相關(guān)。共有權(quán)人可以按照共有物的本來(lái)用途進(jìn)行使用，也可以轉(zhuǎn)讓自己的份額，但不能請(qǐng)求分割，并只能按共有人的共同意志進(jìn)行處分。共有權(quán)人對(duì)外享有排他權(quán)，對(duì)內(nèi)享有共同支配權(quán)，因此共有人之間必須按共有規(guī)則正確行使共有權(quán)，承擔(dān)共有義務(wù)，例如對(duì)存在于專有部分即套間內(nèi)的梁、柱、承重墻，它性質(zhì)上屬全體區(qū)分所有人公有，專有權(quán)人即業(yè)主不能毀損，否則該幢建筑物的其他業(yè)主有權(quán)行使物上請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)。共有關(guān)系比相鄰關(guān)系產(chǎn)生更直接的物權(quán)效力。又如在底層走廊或頂層樓梯走廊處不能以維護(hù)自己的安全為由安裝鐵門(mén)、排斥其他共有人通行。共有人只能按共同共有使用走廊，而物權(quán)排斥其他共有人按共有物本來(lái)用途使用。因此這種鐵門(mén)必須拆除。又如在屋頂平臺(tái)或外墻上設(shè)立廣告牌等專有使用權(quán)，應(yīng)征得大樓全體業(yè)主同意，其收益歸共有權(quán)人，物業(yè)公司只是共有權(quán)人意志的執(zhí)行者，他無(wú)權(quán)決定共有權(quán)的占有、使用、收益、處分。如在住宅區(qū)內(nèi)空地處設(shè)置停車(chē)場(chǎng)，必須由共有人的代表業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)公司才能操作，并將收取的停車(chē)費(fèi)除去管理費(fèi)外的收益歸業(yè)主委員會(huì)，用于小區(qū)維修基金。
按共有規(guī)則，共有人應(yīng)承擔(dān)維持建筑物存在的維修更新費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用，一般來(lái)說(shuō)應(yīng)按業(yè)主專有部分面積在整個(gè)建筑物面積中的比例承擔(dān)共有義務(wù)。按共同共有或按份共有行使權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，這是共有關(guān)系的基本準(zhǔn)則。因此在社會(huì)主義初級(jí)階段，共有法律制度比公有制度更容易形成社區(qū)成員對(duì)共同利益的共同認(rèn)識(shí)和共同意志，這對(duì)發(fā)展社區(qū)文明是極其有利的。
?。ǘ?span lang="EN-US"> 區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系
區(qū)分所有人對(duì)單元套間行使專有權(quán)時(shí)，相互權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)如何協(xié)調(diào)？相鄰關(guān)系就是對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)行使權(quán)利依法給予對(duì)方方便或接受限制產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。法律從物權(quán)高度處理相鄰關(guān)系，賦予相鄰關(guān)系一定強(qiáng)制性的法律權(quán)力，使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利得以延伸或限制，以協(xié)調(diào)不同利益。社區(qū)內(nèi)發(fā)生的相鄰關(guān)系包括：建筑物內(nèi)部區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系和建筑物之間彼此臨近發(fā)生的相鄰關(guān)系。正確行使相鄰權(quán)并承擔(dān)相鄰義務(wù)的內(nèi)容，主要有以下幾個(gè)方面：
1. 維護(hù)修繕專有部分或共有部分，必須使用相鄰專有部分或共有部分，對(duì)方不得拒絕，但使用方造成損失的應(yīng)予以賠償。
2. 應(yīng)按建筑物的本來(lái)用途和目的使用，不得違反全體區(qū)分所有人共同利益，如在住宅房?jī)?nèi)儲(chǔ)存易燃易爆物品，將一定噸數(shù)以上重物搬入房?jī)?nèi)危害大樓安全，住宅房屋經(jīng)營(yíng)卡拉OK店或經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，飼養(yǎng)有危害困擾他人之虞的動(dòng)物，在專有部分任意投擲體育用品或較重物品等等。
3. 不可量物侵害（指噪音、震動(dòng)、惡臭氣體、粉塵、放射性等不可量物質(zhì)的侵入）造成干擾妨礙或損害，在環(huán)境法允許范圍內(nèi)相鄰方有容忍義務(wù)；超過(guò)范圍的，有權(quán)請(qǐng)求環(huán)境保護(hù)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門(mén)依法處理，造成損失的，請(qǐng)求賠償。
4. 相鄰各方改建新建筑物時(shí)，必須保持適當(dāng)距離，不得妨礙影響相鄰方的通風(fēng)或采光。空氣陽(yáng)光是人類生存的基本人權(quán)之一，也是相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的延伸，即使合法建筑也不能剝奪他方的采光權(quán)和通風(fēng)權(quán)。受害人有權(quán)要求停止侵害，恢復(fù)原狀與賠償損失。
相鄰關(guān)系是通過(guò)對(duì)相鄰各方行使權(quán)利延伸或限制來(lái)協(xié)調(diào)各方不同利益的，也是對(duì)社區(qū)文明發(fā)展的又一法律保障。
?。ㄈ?span lang="EN-US"> 區(qū)分所有人的團(tuán)體關(guān)系
區(qū)分所有人雖享有專有權(quán)，共有權(quán)和相鄰權(quán)，可以解決某些不動(dòng)產(chǎn)的歸屬和使用關(guān)系，但仍不能解決眾多業(yè)主的共有不動(dòng)產(chǎn)的管理問(wèn)題。區(qū)分所有建筑的結(jié)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜，完全由法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主之間的內(nèi)部管理關(guān)系。顯然十分困難，按共有法則解決少數(shù)的共有人之間的關(guān)系是可行的，但如果共有人數(shù)少則幾十人，多則上百人、上千人，如何表達(dá)全體共有人的意志？并按共同意志執(zhí)行？這只能由住宅區(qū)全體區(qū)分所有人成立團(tuán)體組織，召開(kāi)區(qū)分所有人大會(huì)，來(lái)表達(dá)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)、共同事務(wù)管理的共同意志，行使團(tuán)體成員權(quán)，執(zhí)行團(tuán)體組織通過(guò)的決議，承擔(dān)團(tuán)體成員義務(wù)。
團(tuán)體成員之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的共有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，依次團(tuán)體關(guān)系發(fā)展不能違背共有法律關(guān)系的基本規(guī)則，區(qū)分所有人大會(huì)通過(guò)的決議也才能有效。它形成的是團(tuán)體組織維護(hù)共同利益的團(tuán)體一直，全體成員必須遵守，業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)必須執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是直接行使民主權(quán)利的自治團(tuán)體組織，是業(yè)主自己管理自己共有財(cái)產(chǎn)的最好組織形式，在有些國(guó)家類似于業(yè)主委員會(huì)這樣的組織已經(jīng)法人化，將更有利于自治管理。應(yīng)當(dāng)重視的是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的團(tuán)體組織的功能不僅是管好自己共有財(cái)產(chǎn)，更重要的是建立一個(gè)業(yè)主滿意的舒適的社區(qū)居住環(huán)境，每個(gè)業(yè)主應(yīng)行使自己的成員權(quán)利，不僅行使對(duì)管理者的選舉權(quán)，對(duì)重要事項(xiàng)的表決權(quán)，而且應(yīng)更多行使對(duì)建立發(fā)展共同生活的良好秩序事項(xiàng)的建議權(quán)，對(duì)停止違反共同利益行為的請(qǐng)求權(quán)。因此業(yè)主團(tuán)體關(guān)系，有助于業(yè)主之間形成自我約束，共同發(fā)展的良好關(guān)系，這是促進(jìn)社區(qū)文明發(fā)展的有效途徑。
不動(dòng)產(chǎn)行政法律關(guān)系對(duì)社區(qū)文明的導(dǎo)向
隨著法治的加強(qiáng)，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理將由行政法為主向物權(quán)法為主的轉(zhuǎn)移，這是建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)法律秩序的基礎(chǔ)。但不容否認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)行政法仍是不動(dòng)產(chǎn)法律體系的組成部分。我國(guó)還沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)行政法，而都是分散的法律法規(guī)，如“城市規(guī)劃法”、“土地登記規(guī)則”、“城市新建住宅小區(qū)管理辦法”、“上海市物業(yè)管理?xiàng)l例”等等，其中絕大多數(shù)是行政法規(guī)和規(guī)章，其主要是從行政管理角度，規(guī)定了一系列民事權(quán)利和義務(wù)，以及行政處罰和行政責(zé)任。國(guó)家一方面通過(guò)制定不動(dòng)產(chǎn)行政法來(lái)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并建立不動(dòng)產(chǎn)管理秩序，另一方面還授予國(guó)家行政機(jī)關(guān)規(guī)定職權(quán)，通過(guò)具體行政行為管理不動(dòng)產(chǎn)秩序。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易、產(chǎn)權(quán)、使用、服務(wù)、管理依法直接干預(yù)，進(jìn)行指導(dǎo)、服務(wù)、限制和處罰，既有強(qiáng)制手段又有非強(qiáng)制手段，其根本宗旨是保障不動(dòng)產(chǎn)民事權(quán)利、公共利益和公序良俗。由于行政管理方行為可以引起不動(dòng)產(chǎn)行政法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失，所以，行政管理對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行政法律關(guān)系的調(diào)整往往比較主動(dòng)并容易取得成效。
民事物權(quán)法不久將通過(guò)和頒布，不動(dòng)產(chǎn)行政法應(yīng)與物權(quán)法相互協(xié)調(diào)共同維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這樣，行政機(jī)關(guān)依法行政將越來(lái)越迫切，否則會(huì)面臨眾多行政復(fù)議和行政訴訟的壓力，但這也正是推動(dòng)依法行政水平進(jìn)步的杠桿，是形成不動(dòng)產(chǎn)管理秩序長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系的推進(jìn)，將不但有利于保障不動(dòng)產(chǎn)民事權(quán)利，也將有利于保障不動(dòng)產(chǎn)管理中存在的公共利益和公共秩序，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)使用中存在的善良風(fēng)俗，這無(wú)疑會(huì)對(duì)社區(qū)文明產(chǎn)生積極的導(dǎo)向作用。
